Les étapes d’un achat oud’une vente immobilière ÉTAPE 1 : LA RECHERCHE D’UN BIEN IMMOBILIER Avant de débuter votre recherche de bien, vous devez commencer par établir la liste de vos principaux critères pour votre futur logement. Deux possibilités s’offrent ensuite à vous, vous pouvez rechercher un bien par vos propres moyens, en utilisant les sites d’annonces gratuits, les journaux ou le bouche-à-oreille par exemple. Ou bien, vous pouvez passer par l’agence immobilière de votre choix qui sera en mesure, de manière plus professionnelle, de vous proposer des biens en fonction de vos besoins. ÉTAPE 2 : L’OFFRE D’ACHAT Une fois le bien sélectionné, vous devez faire une offre d’achat auprès du vendeur. Une offre d’achat m’engage-t-elle ? Oui, d’après le Code civil, « la vente est parfaite (…) dès que l’on est convenu de la chose et du prix ». L’offre d’achat acceptée engage donc le vendeur, elle permet de bloquer la maison au profit de l’acquéreur le temps qu’un compromis de vente ou une promesse de vente soient signés devant un notaire. L’offre d’achat est une pratique courante mais non obligatoire. Attention, un compromis de vente est sensiblement différent d’une promesse de vente, notamment dans la libération des parties si les conditions ne sont pas réalisées. Une offre d’achat doit aussi être limitée dans le temps, environ 8 à 10 jours. Le vendeur est libre d’accepter ou de faire une contreproposition. ÉTAPE 3 : LE CHOIX DU NOTAIRE Une fois acceptée, l’offre d’achat doit être confirmée par la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente devant un notaire. Il n’est pas tout à fait exact de dire que c’est l’acquéreur qui choisit le notaire. En réalité, les deux parties peuvent choisir le même notaire ou chaque partie peut choisir son notaire. La signature de l’avant-contrat se fait dans ce cas en « double minute » et les frais de notaire ne sont pas majorés. Simplement, ce sera le notaire de l’acquéreur qui tiendra « la plume », c’est-à-dire qui rédigera l’acte. ÉTAPE 4 : LE COMPROMIS OU LA PROMESSE DE VENTE Le notaire chargé de la vente réunit les deux parties pour la signature de l’avant-contrat. Lors de ce rendez-vous, le vendeur peut demander aux acquéreurs un acompte sur le prix de vente, qui sera versé et sécurisé chez le notaire et qui viendra en déduction du prix final. Les notaires sont tenus de demander en plus le versement d’un montant, appelé provisions sur frais, variant entre 20 000 et 30 000 F CFP, afin de commencer les formalités. À savoir que l’acompte n’est pas obligatoire, il est cependant courant de verser une certaine somme, et ce afin de faire preuve d’engagement et de bonne foi. Pour les acquéreurs L’acompte versé vient donc en déduction du prix si la vente se réalise, il peut également servir de dédommagement au vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif alors que toutes les conditions sont réunies. Dans cette hypothèse, le vendeur pourra également demander jusqu’à 10 % du prix de vente en dédommagement au titre de la clause pénale. Attention, contrairement à la législation métropolitaine, il n’existe pas en Nouvelle-Calédonie de délai de rétractation. La signature du compromis engage donc les parties. Pour les vendeurs Aucun diagnostic particulier n’est à fournir, contrairement à la Métropole. En revanche, en cas de vente d’un lot de copropriété, le vendeur doit fournir au moment de l’avant-contrat : Le mesurage loi Carrez, indiquant la superficie privative du bien vendu. Après la signature de l’acte définitif, si le nouveau propriétaire constate une différence de plus de 5 % par rapport au métrage effectué pour le compromis, il peut demander à être indemnisé par l’ancien propriétaire. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés. Les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété, au minimum, des trois années précédant la signature de l’acte. Une indication des charges courantes du budget prévisionnel. ÉTAPE 5 : APRÈS L’AVANT-CONTRAT À partir de la signature de l’avant-contrat il se passe en général environ 3 mois entre la date de signature de l’avant-contrat et l’acte définitif de vente. L’acquéreur dispose d’environ un mois et demi pour se rapprocher d’un établissement bancaire afin d’obtenir son prêt. Que l’acquéreur recoure à un prêt ou non, l’acte de vente doit mentionner une indication sur le financement. Lorsque l’acte indique que le prix est payé à l’aide d’un prêt immobilier, celui-ci doit contenir une condition suspensive légale de l’obtention du prêt immobilier, c’est 48 Pratique À votre service Par l’Office Notarial Calédonien Notaires de France
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