Contruire Août 2020

PRATIQUE À votre service 54 R éunissant généralement un nombre restreint de personnes (deux au minimum), elle est proprié- taire d’un ou plusieurs biens immobiliers acquis de tiers ou apportés par les associés et destinés à la location ou encore à l’usage de ses membres. Elle ne peut avoir pour objet d’acheter pour revendre, cette activité étant qualifiée de commerciale. Il ne lui est pas interdit de vendre un immeuble tant que cette opération reste excep- tionnelle. La vente marque souvent, d’ailleurs, la fin de la société lorsqu’elle ne possède qu’un bien immobilier et que les associés s’en partagent le prix. LE COUPLE ET LA SCI Couples vivant en union libre : ceux-ci sont toujours per- plexes lorsqu’il s’agit d’acquérir ensemble leur logement. Différentes formules s’offrent à eux : SCI, indivision simple ou organisée, achat au nom de l’un pour la nue-propriété et de l’autre pour l’usufruit… Aucune de ces solutions ne peut être systématiquement recommandée. La création d’une SCI n’est qu’une solution parmi d’autres. Le mode d’appro- priation doit être déterminé après avoir pris conseil auprès de votre notaire, en fonction de la situation personnelle de l’un et de l’autre. Ont-ils des enfants ensemble ou séparé- ment ou des proches parents qu’ils n’entendent pas déshé- riter ? Exercent-ils tous les deux une profession? Peuvent- ils bénéficier du régime de la primo-accession? La question de l’emprunt doit également être abordée, de même que celle afférente à la déduction de ces intérêts d’emprunt. Couples mariés ou pacsés, attention : pour la transmis- sion de biens, la situation des couples mariés ou pacsés est différente. Ceux-ci peuvent aisément se léguer un bien par testament car ils sont exonérés de droit de succession. Ils peuvent également opter pour une donation. De plus l’époux ou partenaire survivant bénéficie sur le logement et sur les meubles d’un droit de jouissance gratuit d’une année. Si le logement appartient à une SCI, ce droit de jouissance gratuit ne bénéficie pas à l’époux ou partenaire survivant. De même que l’attribution préférentielle du logement et des meubles au profit du conjoint ou partenaire survivant se trouvant en indivision avec les héritiers du partenaire décédé, moyen- nant le paiement d’une soulte, est impossible dans une SCI. En outre, les intérêts d’emprunt, suite à l’acquisition du lo- gement principal, ne peuvent être déduits fiscalement dans le cadre d’une SCI. La constitution d’une société civile n’est pas dans ce cas une bonne solution. LA TRANSMISSION ANTICIPÉE DU PATRIMOINE FAMILIAL Il ne faut pas perdre de vue que la création d’une SCI s’ins- crit dans une logique de gestion de patrimoine à long terme. A ce titre, elle permet d’éviter les situations d’indivision. En effet, les droits de propriété de chacun des associés portent sur les parts sociales de la société et non sur l’immeuble directement. La constitution d’une SCI présentera donc un intérêt particulier pour des parents qui souhaitent, de leur vivant, transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants, tout en continuant à gérer eux-mêmes ce patri- moine. Outre le pouvoir de gestion, les parents souhaitent fréquemment conserver les revenus du patrimoine trans- mis à leurs enfants, de façon à s’assurer un certain niveau de ressources leur vie durant. La création d’une SCI peut alors être avantageusement combinée avec la technique du démembrement de proprié- té. Soit les parents apportent la nue-propriété de tout ou partie de leur patrimoine mobilier à une SCI constituée avec leurs enfants, en se réservant l’usufruit et auront dès lors droit aux loyers des immeubles même s’ils transmettent la totalité de leurs parts à leurs enfants par donation. Soit ils donnent la nue-propriété des parts sociales à leurs en- fants : ce schéma offre une grande souplesse d’adaptation car les parents peuvent aménager dans les statuts les pou- voirs et droits respectifs des usufruitiers et nus-proprié- taires et s’assurer ainsi une totale maîtrise de la gestion et des revenus de la société. LES INCONVÉNIENTS DE LA SCI La SCI est une véritable société. Ce statut implique la réali- sation de formalités diverses comme la tenue d’une assem- blée générale annuelle, la souscription d’un compte propre à la société auprès de la banque, la tenue de la comptabi- lité. Par ailleurs, d’autres inconvénients peuvent être évo- qués comme le coût engendré lors de la création d’une SCI notamment en cas d’apport d’immeuble ou encore le fait que les associés doivent répondre aux besoins de trésorerie pour faire face aux dettes sociales dans la mesure où la SCI ne dispose pas de revenus propres (ex : loyers). Ce n’est pas qu’en fonction des seuls avantages fiscaux que doit être prise la décision de créer ou non une société civile immo- bilière. C’est l’ensemble des considérations familiales ou affectives, professionnelles ou économiques et les pers- pectives d’avenir qui doivent demeurer déterminantes. n DUBONUSAGE de la société civile immobilière Faut-il créer une société civile immobilière? Cette structure juridique suscite un tel engouement que l’opportunité d’y recourir est presque devenue un préalable à toute acquisition foncière. Pourtant la société civile immobilière n’est pas une panacée. Par la SCP Lillaz Burtet Coste Mougel et Laubreaux