Construire Juin 2020

SCP Lillaz Burtet Coste Mougel et Laubreaux 62 pRATIqUE À votre service LégALe OU cOnVenTIOnneLLe L’indivision peut être légale (c’est-à-dire du fait de la loi) ou conventionnelle (c’est-à-dire du fait d’un contrat conclu entre les indivisaires). Les indivisions légales les plus courantes sont les indivisions successorales : lorsqu’un défunt laisse plusieurs héritiers, ceux-ci se trouvent dès le décès et de ce seul fait en situation d’indivision. Chacun détient une quote-part des biens dépendant du patrimoine du défunt sans toutefois détenir le bien lui-même, tant que le partage et les attributions n’ont pas eu lieu. A l’inverse dans le cadre de l’acquisition d’un bien à plusieurs, on parle alors d’indivision conventionnelle. La répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait alors conformément aux quotes-parts de chacun des indivisaires précisées dans l’acte d’acquisition et non en fonction du financement du bien. A défaut de précision de ces quotes-parts, le bien est réputé appartenir aux indivisaires à parts égales. Il est en outre recommandé de faire coïncider la répartition des quotes-parts requises avec la réalité du financement de l’acquisition. L’InDIVISIOn : qUeLLeS IMPLIcATIOnS ? C’est d’abord une situation dans laquelle se retrouvent de nombreux couples achetant un bien ensemble tels que les couples vivant en concubinage, les partenaires de PACS ou les couples mariés sous le régime de la séparation. Dans une indivision, chacun est propriétaire des biens pour sa quote-part sans pouvoir exercer de droit privatif sur une partie déterminée : chacun exerce des droits concurrents sur les mêmes biens. Chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation des biens indivis et aux charges afférentes, notamment les travaux nécessaires à la conservation du bien. Les co-indivisaires contribuent à ces charges à concurrence de la quote-part qu’ils détiennent sur ce bien. Il en va de même lorsqu’il s’agit de partager les revenus des biens notamment les loyers. En principe, si un indivisaire occupe privativement un bien indivis, il est redevable d’une indemnité d’occupation. En théorie l’indivision reste un régime provisoire. Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. C’est- à-dire que si l’un des co-indivisaires souhaite vendre le bien et que les autres co-indivisaires ne sont pas d’accord, celui qui souhaite la vente peut recourir au juge afin que ce dernier autorise la vente forcée du bien. Il est toutefois possible pour les co-indivisaires de racheter la quote-part du bien du cédant. En outre les co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption dans l’hypothèse de la cession à un tiers de ses droits par un co-indivisaire. L’acte qui va mettre fin à l’indivision est un acte de partage, il substitue à la quote-part abstraite que détenait chaque co-indivisaire sur le ou les biens indivis, un droit privatif sur un ou plusieurs biens déterminés. LA geSTIOn De L’InDIVISIOn En matière d’indivision, certaines décisions nécessitent l’unanimité des indivisaires, ce qui est le cas des actes de disposition (ex : la vente du bien), alors que d’autres actes comme les actes d’administration (gestion courante) ne nécessitent que la majorité des 2/3 des droits indivis (ex : la conclusion d’un bail d’habitation). Toutefois, s’agissant d’actes conservatoires, l’intervention d’un seul des co- indivisaires sera suffisante (ex : réfection urgente de la toiture, renouvellement d’une police d’assurance…). C’est pourquoi les parties ont parfois recours à la convention d’indivision : c’est un écrit qui comporte la désignation des biens indivis et l’indication des quotes- parts appartenant à chaque indivisaire. Cette convention permet d’organiser la gestion de l’indivision et de fixer les règles du jeu (ex : usage et jouissance des biens, réparation, nomination du gérant, fixation d’une indemnité d’occupation…). Il est par exemple possible de décider dans la convention d’indivision que celui qui a la jouissance privative d’un bien indivis prenne en charge l’intégralité des charges de ce bien ou au contraire soit dispensé de toute indemnité. Pour faciliter la gestion des biens, il est possible de nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi les indivisaires. Le gérant administre les biens et représente les indivisaires pour les actes de la vie civile et en justice. Il peut notamment conclure des baux d’habitation ou des baux professionnels. A ce titre, les indivisaires bénéficient d’un droit à l’information et peuvent exiger la communication par le gérant de tous documents relatifs à la gestion du bien, à savoir, des informations sur les bénéfices, les pertes subies ou les pertes prévisibles. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre notaire qui saura rédiger une convention d’indivision adaptée à votre situation et à vos besoins, ou vous aider à trouver une solution de partage amiable plutôt que de recourir à un partage judiciaire. L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de propriété de même nature, à parts égales ou non, sur un même bien, sans que la part de chacun soit matériellement identifiable. La détention d’un bien immobilier en InDIVISIOn