Construire Mai 2019

La vente en viager est un contrat spécifique en ce qu’il combine la vente d’un immeuble et, de manière plus originale, le paiement du prix de cet immeuble par le versement d’une rente viagère. Dans le cadre d’une vente en viager, on trouve d’un côté le vendeur qui est appelé le crédirentier, de l’autre côté, l’acquéreur du bien aussi appelé le débirentier. La vente enviager Les particularités de la vente en viager Le principe qui irrigue ce type de contrat est la liberté contractuelle. Crédirentiers et débirentiers peuvent constituer la rente viagère selon plusieurs taux possibles. Ce taux dépendra de deux paramètres : l’espérance de vie du crédirentier et le choix de la répartition entre bouquet et rente. En contrepartie de l’immeuble, le vendeur reçoit des arrérages de rente qui lui sont versés par l’acquéreur. Les arrérages correspondent à une somme d’argent déterminée conventionnellement. En sus des arrérages, il est prévu quasiment à chaque fois, le versement d’un premier apport sous forme de capital qui sera plus conséquent que les arrérages réguliers. Cet apport qui est une partie du prix de vente payé comptant, est dénommé : le bouquet. Il représente en général entre 10% et 30% de la valeur du bien. Ainsi, le montant de la rente varie en fonction du bouquet versé. Si le vendeur souhaite avoir un capital élevé alors la rente sera plus faible et inversement lorsque le vendeur souhaite une rente plus élevée. Il convient de rappeler que la vente en viager, comme toute vente immobilière, suppose le paiementdesfraisd’acquisition(droitsd’enregistrement et autres) dus par l’acquéreur au jour de la signature de l’acte. Les arrérages sont versés à compter du jour de la remise du bien et leur périodicité ou encore leur moyen de paiement dépend de la seule volonté des parties au contrat. La particularité essentielle de ce contrat est la présence d’un aléa. Ni le vendeur ni l’acquéreur ne connaissent le nombre de versements périodiques à effectuer. Ce n’est qu’au décès du crédirentier que la rente n’est plus due. C’est pourquoi la jurisprudence considère ce contrat comme nul, dès lors que la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de maladie dans les 20 jours de la date du contrat. L’intérêt de la vente avec rente viagère Ayant longtemps souffert d’une mauvaise réputation du fait de la spéculation sur la durée de vie du vendeur, ce type de vente connaît un regain en raison des nécessités économiques, de la faiblesse des retraites, de l’augmentation des besoins liés à la dépendance, le tout conjugué à un déclin de la solidarité familiale. La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui vend le bien, soit sur la tête d’un tiers qui n’a aucun droit d’en jouir. Elle peut aussi être constituée sur plusieurs têtes (Ex : un couple). Lorsque la rente a été constituée sur la tête du crédirentier, son décès entraîne l’extinction de la rente. Attention, ce n’est pas le cas si la rente est constituée sur la tête d’un tiers. Ce n’est qu’au décès de cause naturelle de ce tiers que la rente viagère s’éteindra. Les points de vigilance La vente viagère d’un immeuble peut dissimuler une donation lorsque la rente stipulée au contrat est dérisoire au regard de la valeur de l’immeuble. De même, si la vente de l’immeuble est consentie à un successible en ligne directe, elle est présumée être une donation hors-part successorale. Ce type de vente est dépendant d’un aléa qui est le décès d’une des parties au contrat. Il n’est pas rare de voir des crédirentiers ayant enterré plusieurs débirentiers. L’opération peut dans ce cas se révéler coûteuse. La vente risque d’être annulée pour défaut de prix, si le prix n’est pas réel et sérieux, c’est-à-dire dans le cas où la rente est d’un montant inférieur ou égal aux revenus produits. Il en va de même lorsque la rente est inférieure au rendement normal de la valeur en capital de l’immeuble. Enfin, il ne faut pas omettre de rappeler que la vente viagère suppose la perte de la propriété du bien, ce qui peut être mal vécu par les enfants du vendeur ou au contraire ce qui peut être vu comme un moyen de réduire le patrimoine transmis à ses enfants. Pour plus d’informations sur le dispositif de vente en viager, tournez-vous vers votre notaire, le professionnel qui saura vous conseiller dans votre projet. n Par la SCP Lillaz Burtet Coste et Mougel, Groupe Monassier 36 PRATIQUE À votre service