Construire Novembre 2018

Par la SCP « LILLAZ, BURTET, COSTE & MOUGEL », Groupe Monassier consTruire e ncommun sur le terrain de l’un de nous deux E n effet, aux termes des dispositions de l’article 552 du Code civil : la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire d’un terrain est donc également propriétaire de toute construction qui y serait édifiée, indépendamment du fait que cette dernière soit financée par d’autres personnes que le propriétaire lui-même, et qu’il y ait ou non un lien de parenté entre eux. origine de propriéTé du Terrain Le propriétaire du terrain peut l’avoir acquis seul, à titre onéreux, ou l’avoir reçu en héritage dans le cadre du règlement d’une succession ou encore par donation ou legs. Il convient alors de vérifier attentivement, auprès du notaire, quels seraient les effets d’une opération de construction initiée sur le terrain, en fonction de l’étendue des droits dont dispose effectivement ce propriétaire. Notamment, s’il n’en est que nu-propriétaire, il lui est déconseillé d’envisager des constructions dont il ne pourra avoir la jouissance à la place de l’usufruitier. Lorsque le terrain est, par exemple, détenu en indivision par plusieurs héritiers, ils deviendront tous propriétaires des constructions, même sans y avoir participé. Ou s’il y a eu donation assortie d’un droit de retour, le décès anticipé du bénéficiaire entraînerait la réintégration, dans le patrimoine du donateur, du terrain et des constructions. difficuLTés TenanT à La propriéTé des consTrucTions Dans l’hypothèse fréquente d’un couple qui ferait édifier son habitation familiale sur le terrain n’appartenant initialement qu’à l’un des deux conjoints, il est important de se rappeler que le bien construit appartiendra au seul propriétaire du terrain. Lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté, la dissolution de cette dernière à raison du décès ou d’un divorce, entraînera théoriquement une récompense au titre du financement commun de la construction. En cas de mariage sous la séparation de biens ou de PACS, voire de concubinage sans contrat, il y aura lieu de considérer que celui qui a participé au financement de la construction est titulaire d’un droit de créance à l’encontre du propriétaire du terrain sur lequel celle- ci est édifiée. Mais cette circonstance n’empêchera nullement la revente du terrain et des constructions qu’il comporte par celui qui en est l’unique propriétaire, c’est-à-dire sans le consentement de l’autre conjoint, même si ce dernier aura participé au financement des constructions. Précisons par ailleurs que, quelle que soit la situation matrimoniale du couple (mariage, PACS ou concubinage), le financement de la construction ne correspondra qu’aux seules sommes dépensées, sans qu’il soit tenu compte de la main-d’œuvre ou du temps qui y ont été consacrés. L’activité d’un époux ayant effectué des travaux sur un bien appartenant à son conjoint ne pourra donc donner lieu à une quelconque récompense au profit de la communauté. Il est également à relever que les établissements de crédit se refuseront, dans la majorité des cas, à octroyer un prêt pour le financement commun de travaux de constructions, alors même que ces derniers ne profiteront qu’à celui des deux conjoints qui se trouve effectivement propriétaire du terrain concerné. Ainsi, pour éviter de tels écueils, plusieurs hypothèses peuvent être envisagées. Chacune d’entre elles aura néanmoins des conséquences juridiques et fiscales différentes selon la situation matrimoniale des conjoints, l’étendue de leur patrimoine, la présence d’enfants communs ou issus d’une précédente union, etc. C’est pourquoi les conseils d’un notaire seront indispensables afin d’identifier la solution adaptée au cas de chacun. n pratique À votre service 51 S’il n’est pas rare pour un couple de décider de faire construire son habitation sur un terrain appartenant seulement à l’un des deux conjoints, les implications d’une telle situation sont bien souvent méconnues.