Construire Octobre 2017

Texte : SCP LILLAZ BURTET COSTE MOUGEL, notaires à NOUMEA, Réseau MONASSIER. 58 PRATIQUE À votre service DANS QUEL DÉLAI ET COMMENT FAIRE L’ÉVALUATION ? Les héritiers disposent d’un délai de 9 mois pour souscrire la déclaration de succession et payer les droits de succes- sion à compter du décès lorsque la personne est décédée en Nouvelle-Calédonie et 12 mois à compter du décès lorsque le décès est intervenu hors territoire. Ce délai est court et le deuil n’est pas propice à se positionner serei- nement en envisageant le futur. Or, la valeur retenue pour le bien immobilier aura des conséquences immédiates, non seulement sur le montant des droits de succession à régler dans les 9 mois du décès mais également dans le futur, lors de la vente de ce bien immobilier. L’évaluation doit se faire sur la base de la valeur vénale du bien immobilier. Il n’y a pas de définition légale. Il faut donc considérer que c’est la valeur de vente du bien selon le mar- ché au moment du décès. Les héritiers auront intérêt à faire appel aux services d’un professionnel pour évaluer ce bien. Différentes méthodes sont possibles : par comparaison avec les ventes intervenues dans le même secteur pour des biens similaires, par rendement en fonction du loyer prati- qué ou praticable selon que le bien est loué ou non. Enfin, le bien peut être soumis à un usufruit évalué selon le barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier. L’ÉVALUATION PEUT-ELLE ÊTRE CORRIGÉE ? Si l’administration fiscale estime que la valeur déclarée est inférieure à la valeur réelle du bien immobilier, elle peut procéder à un redressement fiscal (jusqu’au 31 décembre de la 3 e année suivant l’année du dépôt de la déclaration de succession). Elle exigera alors un complément d’impôt qui peut être majoré et qui sera assorti d’intérêts de retard. Ce redressement doit bien sûr être accompagné de réfé- rences produites par l’administration fiscale, que le contri- buable peut contester en produisant d’autres références et en justifiant des critères retenus pour déterminer la valeur de l’immeuble. Il y a lieu de rappeler à cet égard que les héritiers sont tenus solidairement au paiement des droits de succession, et que l’administration fiscale peut toujours réclamer la totalité du paiement des droits à l’un des héritiers qui devra ensuite se retourner contre les autres héritiers pour obtenir le rem- boursement de leur part. La valeur figurant dans la déclaration de succession peut aussi être rectifiée à la hausse si le bien immobilier est vendu plus cher dans le délai de reprise de l’administration fiscale. Le cas échéant, il y aura lieu de déposer une décla- ration de succession complémentaire, de payer les droits complémentaires, la majoration et les intérêts de retard. Si le bien est vendu moins cher que la valeur déclarée à la succession, on peut être tenté de souscrire une déclaration de succession rectificative pour demander le rembourse- ment des droits payés en trop. Mais l’administration fiscale demandera alors de lui prouver (par des avis de valeur éta- blis à l’époque) que le bien a été surévalué à la succession… Mission quasi impossible car pour quelle raison aurait-on déclaré une valeur supérieure ? ÉVALUER UNBIEN IMMOBILIER LORSD’UNE SUCCESSION